Eine Hypothek (von griech.: „Unterpfand“) berechtigt den Hypothekengläubiger (Hypothekar) sich aus demjenigen Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des durch die Hypothek belasteten Grundstücks erzielen lässt, zu befriedigen, anstatt die durch die Hypothek gesicherte Geldforderung aus dem Gesamtvermögen des Forderungschuldners beizutreiben. Die Hypothek zählt zu den Grundpfandrechten. Im Bankwesen wird die Hypothek als Sicherungsmittel für Kredite eingesetzt.
Rechtlich wird die Hypothek als ein beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück eingestuft.
Außerhalb der juristischen Fachsprache wird häufig nicht nur das Grundpfandrecht selbst, sondern auch das damit verbundene Darlehen als Hypothek bezeichnet.
Im übertragenen Sinn wird das Wort Hypothek ebenfalls als Synonym für eine besondere Belastung verwendet. So galten zum Beispiel die Verbrechen in der Zeit des Nationalsozialismus als schwere Hypothek für die junge Bundesrepublik Deutschland in der Nachkriegszeit.
Deutsches Recht
Die Hypothek ist nach deutschem Sachenrecht ein Grundpfandrecht ( BGB). Es kann am Eigentum an einem Grundstück, am Erbbaurecht, am Wohnungseigentum oder am Gebäudeeigentum begründet werden. Der Inhaber der Hypothek ist berechtigt, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern. Das heißt, der Inhaber der Hypothek darf Substanz und Nutzungen des Grundstücks durch Zwangsvollstreckung ( BGB) nutzen, um die festgelegte Geldsumme zu erhalten. Dies kann der Schuldner durch Zahlung an den Gläubiger verhindern, BGB. Durch die Hypothek ist das Grundstück dem Gläubiger verpfändet. Lasten mehrere Hypotheken auf einem Grundstück, haben diese einen festen Rang, nach dem die Hypothekengläubiger befriedigt werden. Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück. Heute sind nur noch rund 20 Prozent der Grundstücksbelastungen als Hypotheken bestellt.
Für Pfandrechte an Schiffen gelten die besonderen Vorschriften zur Schiffshypothek, die denen zu den Grundpfandrechten weitgehend ähneln.
Verhältnis zur persönlichen Forderung
Im Gegensatz zur Grundschuld besteht eine intensive Verknüpfung (Akzessorietät) der Hypothek am Grundstück mit der persönlichen Forderung gegen den Schuldner. Für die Hypothek ist die Existenz einer solchen persönlichen, auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Diese persönliche Forderung ist typischerweise eine Darlehensforderung, muss es aber rechtlich nicht sein, auch alle anderen persönlichen Geldforderungen (beispielsweise aus anderen Verträgen oder auch Schadensersatzansprüche) können durch eine Hypothek gesichert werden.
Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Der Eigentümer (E) bestellt der Bank (B), zur Sicherung eines Darlehens in Höhe von 100.000 €, eine Hypothek an seinem Grundstück. Im Laufe der Jahre hat er 70.000 € an die Bank zurückbezahlt. Die Bank hat gegen den Eigentümer noch eine Darlehensforderung in Höhe von 30.000 €. Stellt er nun die Zahlung ein, so kann die Bank lediglich 30.000 € aus der Hypothek fordern, denn die Höhe der Hypothek schrumpft mit jeder Zahlung des Eigentümers, die er auf das Darlehen (die gesicherte Forderung) tätigt. Gleichzeitig entsteht eine Eigentümergrundschuld in Höhe der bisher geleisteten Zahlungen auf das Darlehen. Daher hat E eine Eigentümergrundschuld in Höhe von 70.000 € erworben, die zwar nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber dennoch materiell-rechtlich besteht. Das Grundbuch ist in soweit unrichtig und kann von E berichtigt werden.
In der Bankenpraxis sind drei Vertragsverhältnisse rund um die Hypothekenbestellung zu unterscheiden.
- Der Darlehensvertrag, aus dem sich regelmäßig die Forderung der Bank gegenüber dem Darlehensnehmer ergibt, z.B. ein Darlehensrückzahlungsanspruch.
- Die dingliche Einigung über die Bestellung einer Hypothek am Grundstück des Schuldners, wenn dieser Grundstückseigentümer ist oder am Grundstück eines Dritten, der sich bereit erklärt, mit seinem Grundstück die Forderung des Schuldners zu sichern.
- Die Sicherungsabrede auch Sicherungsvertrag genannt. Dieser Vertrag bildet regelmäßig die schuldrechtliche Grundlage für die Hypothekenbestellung.
Daraus ergeben sich folgende rechtliche Konsequenzen:
- Ist der Darlehensvertrag nichtig, so entsteht kraft Gesetzes keine Hypothek, sondern eine Eigentümergrundschuld. Im Zweifel sichert die Hypothek dann nicht den Rückzahlungsanspruch der Bank, der sich daraus ergibt, dass diese den Darlehensbetrag schon ausgezahlt hat und sich erst im Nachhinein herausgestellt hat, dass der Darlehensvertrag ungültig war.
- Ist die dingliche Einigung nichtig, z.B. wegen Geschäftsunfähigkeit des Grundstückseigentümers, so entsteht kein dingliches Recht am Grundstück. Ficht dagegen die Bank wegen eines Irrtums die Einigung im Nachhinein erfolgreich an und ist die Hypothek bereits im Grundbuch eingetragen, so ist nach herrschender Meinung eine Eigentümergrundschuld entstanden.
- Bei Unwirksamkeit der Sicherungsabrede ist die Hypothek aufgrund des im deutschen Recht geltenden Abstraktionsprinzips regelmäßig wirksam. Der Grundstückseigentümer hat dann jedoch einen Anspruch auf Löschung der Hypothek, da dann kein Rechtsgrund für die Hypothek besteht.
Die Bank kann grundsätzlich auf zweierlei Weise gegen den nicht zahlenden Schuldner vorgehen. Einerseits steht der Bank der schuldrechtliche Rückzahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag zu. Aufgrund dieses Anspruches haftet der Schuldner mit seinem gesamten Vermögen. Darüberhinaus kann die Bank das mit der Hypothek belastete Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten. Dann steht ihr nur der Erlös zu, der sich aus dem Grundstück ergibt. In diesem Falle haftet nur das Grundstück und nicht der Schuldner persönlich.
Bestellung der Hypothek
Die Hypothek entsteht durch Einigung (vergleiche § 873 Abs.1 BGB) zwischen dem Eigentümer und dem Inhaber der persönlichen Forderung und Eintragung (vergleiche Abs.1 BGB) der Hypothek in das Grundbuch. Bei der Briefhypothek, die nach dem Gesetz den Regelfall darstellen soll, wird die Hypothek in einem besonderen Hypothekenbrief verbrieft. Dadurch wird erreicht, dass die Hypothek ohne Eintragung im Grundbuch durch Abtretung der Forderung und Übergabe des Briefes übertragen werden kann, was ihre Verkehrsfähigkeit erhöht. Im Fall der Briefhypothek ist zur Entstehung als Hypothek neben Einigung und Eintragung zusätzlich die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich; vor der Briefübergabe handelt es sich um eine Eigentümergrundschuld.
Übertragung der Hypothek
Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch Abtretung der gesicherten Forderung. Für die wirksame Übertragung einer Briefhypothek - diese Form der Hypothek ist der Regelfall in der Praxis - muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Außerdem muss der Hypothekenbrief dem Erwerber übergeben werden. Mit dem Übergang der Forderung auf den Erwerber geht die Hypothek auf den neuen Inhaber über. Dieser gesetzliche Regelfall der Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Bei ihrer Übertragung stellt sich das Problem, dass sich der Erwerber bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen könnte, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung (noch) besteht. Zur Überwindung dieser Schwierigkeit erstreckt sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung. Die Hypothek kann also auch dann gutgläubig erworben werden, wenn entgegen dem Grundbuch die Forderung nicht (mehr) existiert.
Für die Übertragung der Buchhypothek gilt Folgendes: Bei dieser Form der Hypothek ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen,sofern es sich um eine Sicherungshypothek handelt (vgl. BGB).Daher bietet sie für den Eigentümer einen erhöhten Schutz vor gutgläubigen Erwerbern, aber dafür ist sie hinsichtlich ihrer Umlauffähigkeit eingeschränkt. Für ihre Übertragung ist es notwendig, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird. Erst mit Vollendung dieser Eintragung ist der Inhaberwechsel vollzogen. Banken lassen sich grundsätzlich nicht zur Sicherung eines Darlehens auf die Bestellung einer Buchhypothek ein.
Wirtschaftlicher Grund für die Übertragung der Hypothek können Forderungsverkauf oder zum Beispiel Umschuldung (Bsp.: eine andere Bank bietet ein Darlehen mit weniger Zins an) sein.
Für die Sicherungshypothek gilt das nicht. Sie ist streng akzessorisch zur persönlichen Forderung. Bei ihr kann sich der Erwerber zum Beweise der Forderung nicht auf das Grundbuch berufen. Gleichzeitig ist die Sicherungshypothek als Buchrecht, d.h. ohne Brief, ausgestaltet.
Einen Spezialfall der Sicherungshypothek stellt die Höchstbetragshypothek dar. Sie ist eine Sicherungshypothek, bei der nicht eine bestimmte Forderung in bestimmter Höhe gesichert wird, sondern im Grundbuch nur ein Höchstbetrag genannt wird, die Feststellung der Forderung aber vorbehalten bleibt.
Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld
Auch wenn die Forderung, auf die sich die Hypothek bezieht, durch den Eigentümer getilgt wurde, bleibt die Hypothek im Grundbuch dennoch eingetragen. Durch die Erteilung einer löschungsfähigen Quittung, in der die Bank bestätigt, dass die zugrundeliegende Forderung durch den Eigentümer getilgt wurde, erhält der Eigentümer die Möglichkeit, die derzeit eingetragene verdeckte Eigentümergrundschuld in eine offene Eigentümergrundschuld umzuwandeln. Dazu wendet er sich mit der löschungsfähigen Quittung an einen Notar seiner Wahl, der seinen Antrag auf Umschreibung beglaubigt und diesen dem Grundbuchamt einreicht.
Hypothekenhaftung
Die Haftung des Grundstücks für die Hypothek erstreckt sich auf die wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile einschließlich der Erzeugnisse, auf das Zubehör des Grundstücks, die Miet- und Pachtforderungen und auf die Versicherungsforderungen aus der Versicherung von Gegenständen, die zur Haftungsmasse gehören, z.B. aus der Feuerversicherung eines Gebäudes.
Wirtschaftliche Bedeutung
In der Praxis wurde die Hypothek weitgehend von der Grundschuld verdrängt. Praktische Bedeutung hat sie allerdings noch als Zwangshypothek und Bauhandwerker-Sicherungshypothek.
Darlehen, die durch Hypotheken besichert werden, können meist zu günstigeren Zinssätzen gewährt werden. Wenn die Hypothek 60 Prozent des Beleihungswertes des Grundstückes nicht übersteigt, reduziert sich bei der kreditgebenden Bank die Belastung der haftenden Eigenmittel. Über die haftenden Eigenmittel wird letztendlich die Höhe der insgesamt von einem Kreditinstitut zu vergebenden Kredite gesteuert, dies ist im deutschen Recht Kreditwesengesetz geregelt.
Werden Hypothekendarlehen von spezialisierten Kreditinstituten, den Hypothekenbanken oder Schiffshypothekenbanken, gewährt, so wird für diese die Refinanzierung am Kapitalmarkt durch die Emission von Pfandbriefen erleichtert. Dies kann wiederum zu geringeren Refinanzierungskosten führen.
Österreichisches Recht
Im österreichischen Sachenrecht ist die Hypothek ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache und somit, im Gegensatz zum deutschen Recht, auch per definitionem ein Pfandrecht.
siehe auch: Pfandrecht/Hypothek
Schweizer Recht
In der Schweiz existiert die Hypothek rechtlich nicht und wird nur umgangssprachlich für das entsprechende Darlehen verwendet. Stattdessen definiert das schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) folgende drei Formen des Grundpfandes:
- Die Grundpfandverschreibung
- Den Schuldbrief
- Die Gült (Pfand)
Schuldbriefe und Gülten sind Wertpapiere im klassischen Sinn und können gehandelt werden. Sollte das Papier auf irgendeine Weise zerstört werden, muss der entsprechende Grundlasteintrag im Grundbuch gelöscht werden. Heutzutage werden praktisch nur noch Schuldbriefe errichtet, da Gülten einen extrem schwerfälligen Kündigungscharakter haben und ihrer historischen Bedeutung wegen noch gesetzlich verankert wurden (seit der Einführung des ZGB im Jahre 1912 wurden in der ganzen Schweiz kaum mehr als zwei Dutzend neue Gülten errichtet).
Umgekehrte Hypothek bzw. Reverse Mortgage
Mittlerweile existiert auf den Finanzmärkten (im wesentlichen in den USA) auch das Instrument einer reversen Hypothek, die in gewisser Vielgestalt eine Umkehrung einer Hypothek ist:
Für einen Kreditvertrag dient eine (in aller Regel zunächst belastungsfreie) Immobilie als Sicherheit. Der Kredit kann auf verschiedene Weise zur Auszahlung gelangen:
- in einem Einmalbetrag,
- in monatlichen Raten.
Charakteristisch ist, dass zum festgelegten Zeitpunkt Unterschiedliches vereinbart sein kann für den Fall, dass der Kreditnehmer den Kredit nicht abzulösen vermag.
- Im einfachen Fall verwertet dann der Kreditgeber das Haus (selten, ungewöhnlich).
- Die Kreditnehmer sind gegen Räumung geschützt, solange noch einer der Partner der Kreditnehmer-Seite lebt, seinen ersten Wohnsitz im Haus hat, und solange der Kreditnehmer die örtlichen Lasten (Steuern usw.) trägt.
Reverse Hypotheken helfen vor allem Hausbesitzern, die außer ihrem Haus kein größeres finanzielles Vermögen und evtl. nur ein niedriges Einkommen oder eine unzulängliche Rente haben: Eine monatliche Zahlung aus dem Kreditvertrag mit der Variante, dass der Kreditnehmer im Haus bleibt, ähnelt dem Konstrukt des lebenslangen Wohnrechts (und zugleich einem Verkauf gegen Leibrente). Bei sinkenden Pensionen und immer mehr Kinderlosen sind Reverse Mortgage ein umso mehr zu beachtendes Modell.
Da der oder die Hausbesitzer mit der Auszahlung einer reversen Hypothek praktisch den Hauswert gegen den Kredit stellen und ihn abwohnen, kann nach Verwertung der Immobilie das Erbe erheblich geschmälert sein oder auch entfallen. In den USA hat sich die Zahl der Nutzer von Reverse Mortgage zwischen 2001 und 2006 versechsfacht und steigt weiter steil: allein 2006 um rund 30.000 auf 70.000 bei den staatlich besicherten, die 90 Prozent ausmachen. Hohe Gebühren schon am Anfang schrecken allerdings ab: Hypothekenversicherung von 2, danach 0,5 Prozent auf die Kreditsumme als jährliche Prämie.
Weblinks
- Einfacher Hypothekenrechner
Literatur
- Udo Reifner: Innovative Finanzdienstleistungen NOMOS Verlag, Baden-Baden 2007, ISBN 978-3-8329-2752-3
- Wolfgang Rauch: Grundschuld und Hypothek. C. H. Beck, München 1998, ISBN 3-4064-4428-8
- Rainer Kulms: Altersvorsorge durch Immobilienverzehr - Zur Übertragbarkeit der reverse Mortgage vom US-amerikanischen auf das deutsche Recht Zeitschrift für Immobilienrecht : ZfIR, 2002, Heft 8, ISBN/ISSN 1433-0172
- Daniel Schnabl: Die US-amerikanische reverse mortgage (”umgekehrte Hypothek”): Ein Alterssicherungsmodell für Deutschland?, NZM 2007, 714
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